J-REIT −リスクについて−

J-REITの話の第2弾です。
今回は、不動産投資信託に関するリスクについてです。


結論からいうと、「今後の金利動向に要注意」ですね。


リスクといわれているところとしては、
・投資口のリスク
　　元本割れの可能性があること
　　流動性がやや低いこと
・税制のリスク
　　税制変更の影響を受けること
・投資法人、運用会社のリスク
　　投資法人のデフォルトがありうること
　　運用会社の能力に左右されること
・資金調達のリスク
　　金利の変動があること
　　弁済・利払いがあること
・不動産のリスク
　　管理の巧拙があること
　　災害の影響があること
　　流動性が低いこと
このあたりが挙げられるところです。


このうち特に要注意なのが、金利変動の影響でしょう。
賃貸収入−ノンリコなどへの利払い等＝配当原資
がREITによるインカムゲインになるわけですが、
金利の上昇は当然のように利払い負担を重くします。
現在5％目標といわれている配当ですが、
金利上昇によりこれが減ってくることが考えられます。
もちろん、金利上昇により賃貸収入も値上げできればいいのですが、
賃料はなかなか上げられないことは、経験則からわかっています。
そもそも、マンションがたくさんできているなかで、
下げ圧力のほうが強いのが現状でしょう。


よって、金利が上昇したときにどのような影響がでるかについては、
J-REITの個々の投資先を決めるにあたって、考慮しておくべき事項といえます。
ポイントとしては、資金調達先について着目して、
金利上昇局面でも生き残れるところを見つけることが重要でしょう。


∮今日のヒトリゴト


夏風邪にやられたかも。